מלכוד ה-60 יום: המצוקה התזרימית של היזמים
בעולם הנדל"ן הישראלי, המהירות היא לעיתים האויב הגדול ביותר של התזרים. חוק מיסוי מקרקעין קובע כלל נוקשה: תוך 60 יום מיום המכירה, על הצדדים לשלם את מס השבח ואת מס הרכישה. אך מה קורה בעסקאות מורכבות, שבהן הפרויקט טרם הבשיל, התוכניות עוד לא אושרו, והכסף הגדול עדיין רחוק?
יזמים ומשקיעים רבים מוצאים את עצמם ב"בור תזרימי" – נאלצים להזרים הון עצמי משמעותי לתשלום מסים על עסקה שקיומה הכלכלי תלוי באירועים עתידיים. המצוקה הזו חוסמת הון, פוגעת בנזילות ומעכבת צמיחה של פרויקטים חדשים.
המהפך: נייר עמדה 06/26
רשות המסים פרסמה לאחרונה הנחיה דרמטית המאפשרת, בתנאים מסוימים, לדחות את "יום המכירה" למועד שבו התוכנית (התב"ע) מאושרת. מדובר בשינוי כללי המשחק שמאפשר ליזמים לנשום לרווחה.
התנאים המצטברים: מתי זה עובד?
האפשרות לדחיית המס אינה אוטומטית. היא מתמקדת ב"עסקאות נטו" – עסקאות שבהן הרוכש לוקח על עצמו את חובות המס של המוכר. כדי ליהנות מההטבה, על העסקה לעמוד בתנאים ברורים:
-
✓מכירת זכות במקרקעין המותנית בתנאי עתידי.
-
✓התנאי קשור לאפשרות ניצול הזכויות לפי תוכנית בנייה (תב"ע).
-
✓התמורה כוללת תשלום מסים מכוח חוק על ידי הקונה ("עסקת נטו").
ריבית על דחיית המס
דחיית המס היא למעשה הלוואה ללא ריבית מהמדינה. הון שנשאר אצלכם ומאפשר מינוף לעסקאות נוספות.
לבדיקת כדאיות